Te contamos qué es un condominio y cómo liquidarlo en caso de divorcio o herencia.
Un problema recurrente dentro del derecho familiar son los condominios, es decir, cuando un bien inmueble (por ejemplo una casa o una finca) tiene como titulares a dos o más personas (independientemente del porcentaje de participación que tenga cada una de ellas).
Normalmente se suele llegar a esta situación con motivo de las herencias –donde una vez fallecidos los padres, los hijos pasan a ser cotitulares del piso donde vivían sus progenitores–, o de los divorcios –cuando los cónyuges compran una casa en común durante el tiempo que dura su matrimonio y, tras separarse, la propiedad sigue manteniendo a ambos como titulares–.
Por nuestra experiencia, sabemos que, normalmente, esta situación suele ser una fuente generadora de conflictos constantes, y tarde o temprano los problemas acaban apareciendo.
¿Cómo solventar el problema?
El artículo 400 del Código Civil establece que cualquier miembro del condominio puede solicitar su extinción.
Formas de extinguir el condominio
Por medio de la adquisición de la parte del otro cotitular (o cotitulares).
Una segunda vía es vender todo el condominio a un tercero ajeno a la comunidad.
Una tercera vía, menos aconsejable, pero a veces necesaria ante el fracaso de las dos anteriores, consiste en acudir a una subasta judicial.
Procedimiento de extinción del condominio mediante subasta judicial
Cuando los cotitulares no se ponen de acuerdo, hay que interponer –judicialmente— un procedimiento de extinción del condominio.
Se trata de un procedimiento ordinario, con una demanda y su contestación; una audiencia previa –donde se propondrán pruebas y se estudiará la posibilidad de llegar a una solución sin necesidad de llegar a juicio– y, finalmente, una sentencia.
Legalmente nadie está obligado a permanecer en un condominio (aunque tenga menos de un 1% de la cotitularidad), por tanto, en caso de llegar a juicio, salvo que haya una limitación muy concreta que, a lo sumo, podrá ser de 10 años, el resultado inevitable será la liquidación del condominio, sólo que con un coste mucho mayor para las partes que las dos alternativas anteriores.
El procedimiento judicial nos obligará a hacer una peritación del inmueble para que, una vez conocido su valor de mercado, se venda a un tercero, o bien –mediante demanda ejecutiva de Sentencia– se proceda a su subasta judicial.
En dicha subasta el comunero que lo desee puede pujar por la parte que no es suya (para adquirir la totalidad del inmueble) junto con los otros subasteros. No obstante, el precio que se consigue, normalmente, suele ser inferior al precio de mercado. A ello hay que añadir todos los costes judiciales y la dilación, absolutamente innecesaria, que se producen el tiempo.
De ahí que insistamos siempre en la conveniencia –para todos los implicados– de llegar a un acuerdo amistoso de extinción del condominio, y pasar a la vía judicial únicamente cuando una de las partes se enroque en una postura intransigente.
