Se aprueba la Nueva Ley Hipotecaria: los bancos tendrán que asumir los gastos de la hipoteca

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Comunicación



A partir de ahora los gastos hipotecarios –incluido el Impuesto sobre AJD— correrán por cuenta de la entidad, salvo la tasación.

fonfría abogadosParece que el Gobierno de Pedro Sánchez ha hecho en apenas seis meses mucho más por los hipotecantes españoles, que Rajoy en los siete años que estuvo como presidente. Las cosas como son.

La nueva Ley Hipotecaria ya es una realidad; descubre con nosotros cuáles son sus principales novedades.

Novedades

1. Los bancos deberán sumir la totalidad de los gastos asociados a la hipoteca

Se zanja por fin una discusión bizantina: la entidad prestamista será quien tenga que asumir por Ley los gastos hipotecarios, incluido el impuesto.

Después, si el banco en cuestión quiere “trasladarlos” al precio del préstamo, en forma de una subida en el tipo de interés, es libe de hacerlo; pero al menos ya no habrá por qué seguir aguantando la indignidad de tragar con una cláusula –ABUSIVA A MÁS NO PODER Y CONTRARIA A LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS— que repercutía la totalidad de los mismos sobre los hombros del prestatario.

Recordemos en este sentido que el principal beneficiado en elevar a escritura pública y anotar la carga en el registro es el prestamista. Demasiado tiempo ha durado la “bromita”.

Por su parte, el cliente tendrá que asumir la tasación así como las copias de la escritura que solicite.

2. La Comisión por Amortización Anticipada se reduce

Cuando cancelamos un préstamo de manera anticipada (o una parte de él), los bancos tienen derecho a cobrar una mordida extra. Desafortunadamente la penalización se mantiene, aunque se reduce en los siguientes términos:

  • Si el préstamo es a tipo variable, el banco cobrará un 0,15% sobre el capital pendiente, siempre que hayan pasado al menos cinco años desde que fue suscrito. Si únicamente han pasado tres o cuatro, la comisión sube al 0,25%.
  • Si es a tipo fijo, la comisión será del 2% durante los diez primeros años, y del 1,5% a partir de entonces.
3. El plazo para proceder al embargo de las viviendas se amplía

A partir de ahora los bancos no podrán activar la cláusula de vencimiento anticipado, a menos que se incumpla con doce mensualidades, o que el importe a deber supere el 3% del capital prestado durante la primera mitad de vida del préstamo.

Superado ese primer tramo, el plazo de incumplimiento tendrá que ser de quince mensualidades, o del 7% del importe de la hipoteca.

4. Bonificaciones en el impuesto de las hipotecas sobre viviendas ecológicas

Una propuesta del Partido Popular –el partido que respaldó y avaló el impuesto al sol–: si la vivienda es “eficiente”, el banco estará exento de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Sin comentarios.

5. Prohibición de incorporar Cláusulas Abusivas en los contratos

A diferencia de lo anterior, esto no es ninguna tontería. Y es que las entidades financieras son como el alumno que se dedica a copiar a los exámenes y que, cuando le pillan, exige que “únicamente” le quiten la chuleta (sin suspenderle). Es lo que sucede cuando un Juez anula una cláusula, por abusiva, y luego procede a su moderación, en lugar de aplicar el 1.303 del Código Civil.

Pues bien, a partir de ahora, cláusulas, como las cláusulas suelo o la cláusula de gastos hipotecarios, estarán directamente prohibidas por LEY en los contratos.

6. Prohibición de los productos vinculados

Esta medida realmente ya existe, puesto que el único “producto” obligatorio es el seguro de incendios.

Otra cosa es que el banco nos ofrezca bonificaciones en el tipo de interés siempre que cumplamos determinadas condiciones. Así pues, el panorama no cambia mucho en este ámbito.

7. Obligación de acudir al notario con anterioridad al día de la firma del contrato

A más de uno la medida no le hará ninguna gracia, empezando por el propio notario.

Hasta la fecha, lo habitual era pasar por notaría únicamente el día de la firma del contrato. Con la nueva reglamentación, el cliente deberá acudir como mínimo otro día –con anterioridad a la firma— para que el fedatario público le informe de los pormenores (sin coste adicional por ello).

8. Refuerzo a la solvencia

Un intento de ponerle coto a la concesión “alocada” de hipotecas: los bancos tendrán que reforzar el análisis de solvencia a la hora de concederlas. El objetivo es minimizar, en la medida de lo posible, el riesgo de impago.

Para ello las entidades deberán consultar el historial del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

9. Reducción del coste por pasar de tipo variable a fijo

Un posibilidad para aquellos que tengan suscrita una hipoteca a tipo variable, consiste en pasar a una a tipo fijo en caso de que el Euribor se dispare (escenario muy poco probable a día de hoy). A cambio, hay que pagar una comisión que, afortunadamente, se reduce hasta el 0,15%.

10. La Dación en Pago

Incomprensiblemente la dación en pago (algo tan sensato como cancelar la deuda a cambio de entregar la vivienda a la entidad) ha quedado obviada de la reforma, a pesar de los anuncios.

Simplemente se trataba de incorporar esta medida –absolutamente lógica– por Ley, sin necesidad de que el banco tenga que dar su aquiescencia.

Al final, por desgracia, la dación en pago tendrá un carácter voluntario para la entidad si nadie lo remedia.

Conclusión

Como siempre, todo es susceptible de ser mejorado (acabamos de verlo con el asunto de la dación en pago). Dicho eso, también conviene precisar que, sin ser perfecta (ni mucho menos), la reforma es bastante mejor que la propuesta por el exministro de Economía, Luis de Guindos, un Ministro que demostró — al igual que su “jefe”– desde el primer hasta el último día, que seguía sirviendo a los mismos que anteriormente servía.

¿Quién será el encargado de vigilar que los bancos cumplan con la nueva normativa?

El encargado de vigilar que los bancos cumplan con la reforma será… el Banco de España. Otro chiste.
Reclamaciones Bancarias - Fonfría Abogados



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