¿Cómo afecta a los consumidores la nueva Ley hipotecaria del 16 de junio?

0

Comunicación



El 16 de junio entra en vigor la nueva ley hipotecaria: descubre cómo puede afectarte si ya tienes una hipoteca firmada, o si vas afirmar una nueva a partir de ese día.

nueva ley hipotecaria 16 junio_ 2019El próximo 16 de junio (sí, cae en domingo) entra por fin en vigor la nueva ley hipotecaria. Dentro de sus principales novedades, debemos destacar las siguientes:

Carácter irrenunciable

Las disposiciones de la Ley y normativa de desarrollo tienen carácter imperativo, resultando nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en la norma y, en particular, la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

Ámbito de aplicación

Afecta a los préstamos  garantizados  mediante  hipoteca u otro derecho real  de  garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial, firmados a partir del 16 de junio.

Asimismo afectará a todas las subrogaciones (trasladar el préstamo a otra entidad o a otro deudor) y novaciones (renegociar las condiciones del préstamo sin cambiar de banco), así como a los contratos anteriores con cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el deudor alegue previsión más favorable.

No se aplica a contratos cuyo vencimiento anticipado fuese anterior a la entrada en vigor, se hubiese instado o no procedimiento de ejecución hipotecaria.

Los garajes, trasteros y terrenos quedan igualmente sujetos a la nueva LEY

También se entenderán como inmuebles de uso residencial los elementos como garajes, trasteros y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica.

Cláusulas suelo

La Ley prohíbe las cláusulas suelo en los préstamos a tipo de interés variable. Si se permitirán, en cambio, las cláusulas techo.

Gastos Hipotecarios

Se distribuyen de acuerdo al siguiente esquema:

  • El banco paga la Gestoría, el Notaria, el Registro y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
  • El Prestatario paga la tasación y su copia de la escritura notarial.

Sobre la Tasación

Se modifica la ley hipotecaria para establecer que en los supuestos de venta extrajudicial el tipo de subasta no puede ser inferior al valor señalado en la tasación.

La pueden realizar profesionales independientes homologados.

Comisiones por reembolso anticipado y/o subrogación

Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolsar anticipadamente el capital o parte del capital pendiente de acuerdo al siguiente esquema:

Si el préstamo es a tipo variable, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato se podrá establecer una comisión a favor del prestamista que no podrá exceder el 0,25% del capital reembolsado. Por ejemplo, si reembolsamos anticipadamente 100.000 euros, la comisión máxima que nos pueden aplicar sería de 250 euros (no de 2.500 euros… ojo con esto). A partir del tercer año, ya no podrán cobrarnos ni siquiera esta comisión.

Otra posibilidad –incompatible con la anterior y amparada por la Ley– consiste en acordar con la entidad una comisión máxima del 0,15% (en vez del 0,25%), pero ampliando el periodo de vigencia de la misma hasta los cinco años (en lugar de a tres).

En caso de novación del tipo de interés aplicable, o de subrogación de acreedor durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, podrá establecerse una comisión máxima del 0,15% sobre el capital pendiente. Transcurridos esos tres primeros años, el prestamista no podrá exigir comisión o compensación alguna por este concepto.

Si el préstamo es a tipo fijo las comisiones aumentan: el límite para la comisión sube al 2%. Si el reembolso se hace una vez que hayan pasado los diez primeros años de vida del contrato, el límite baja al 1,5%.

¿Necesito permiso para subrogarme?

No.

Seguros

Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

Ventas Cruzadas

Las Ventas vinculadas quedan prohibidas, a menos que el prestamista nos dé la posibilidad de contratar separadamente la hipoteca con y sin oferta de productos asociados.

Vencimiento anticipado

Para ejecutar al prestatario, éste debe tener una mora en que la cuantía de las cuotas vencidas no satisfechas equivalga:

Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. En este caso se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

El prestamista debe requerir al prestatario el pago y concederle un mes para el cumplimiento, con la advertencia de que si no se atiende el pago reclamará la totalidad adeudada del préstamo.

Interés de demora

Las entidades solo podrán aplicar como interés de demora el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible y solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Comisión de apertura

Se devengará una sola vez y debe incluir la totalidad de los gastos (estudio, tramitación, concesión del préstamo y otros similares inherentes a la actividad del prestamista).

Cláusula cero

Permitida: el interés remuneratorio neto no puede ser negativo, dando lugar a intereses a favor del prestatario. Es decir, el Euribor, hoy en –0,183%, puede y debe restarse del diferencial, pero no hasta el punto de que sea el banco quien tenga que pagar al cliente por la financiación. Dicho de otra manera: un préstamo puede realizarse a interés cero (perfectamente), pero no a un interés negativo.

Ejemplo: supongamos un préstamo a tipo variable con un tipo de interés de 0,05+Euribor: en este caso, merced a esta cláusula, el tipo de interés a aplicar sería del 0% (no del –0,133*)

* 0,05 + (–0,183) = –0,133.

Si necesita más información, llámenos sin compromiso al 960 600 047 o rellene uno de nuestros formularios. TRABAJAMOS EN TODA ESPAÑA.


Añadir Comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

*