Hasta la fecha, el 100% de las hipotecas españolas incluyen cláusulas abusivas. Deja que te revisemos la tuya. Puedes tener derecho a indemnizaciones desde los 2.000€ hasta los 15.000€
Sabemos que los contratos hipotecarios en España están repletos de cláusulas abusivas para el prestatario, por lo que la intervención de un profesional marca la diferencia ante cualquier problema que podamos tener con nuestro banco, tanto en la fase de negociación, como en la de concreción.
Por eso, si vas a firmar una hipoteca, o si ya la has firmado y sospechas que algo no anda bien, deja que un abogado especializado en derecho bancario la revise: un simple punto porcentual en alguna de las cláusulas puede ser determinante en el resultado final de tu préstamo.
Si abres el “cajón de los papeles” y buscas tu hipoteca, en ella podrás encontrar al menos una de las siguientes 12 cláusulas, declaradas como abusivas –en reiteradas ocasiones– por los distintos Juzgados:
1. Cláusula Suelo
Sin duda, la reina de las reclamaciones bancarias a día de hoy.
Aunque es cierto que la mayoría de entidades han dejado de aplicarla (ojo, no todas), lo cierto es que son muy pocas las que han accedido –por las buenas– a devolver todos los importes indebidamente cobrados, importes que el afectado ni siquiera sabe calcular.
Los bancos tendrán que devolver una media de 10.000€ por hipoteca afectada y la banca está perdiendo el 99% de las demandas. Deja que nuestro experto te calcule cuánto han de reintegrarte (intereses indemnizatorios incluidos), y luego decide si quieres que les llevemos a juicio, en caso de que no accedan a devolverte la diferencia.
2. Gastos Hipotecarios
Éste es un tema tabú para los bancos pues, a diferencia de las cláusulas suelo, la cláusula de gastos hipotecarios aparece en todos los contratos (también en los que ya están cancelados).
La Sentencia del Supremo de 23 de Diciembre de 2015 marcó la línea a seguir a los Tribunales de toda España, declarando nula aquella cláusula que haga recaer sobre los hombros del hipotecante todos los gastos asociados a la operación.
De hecho, ya nadie parece tener duda –ni siquiera los paniaguados bancarios– de que el prestamista (y no el prestatario) es quien debe abonar las facturas de Notario y de Registro, atendiendo al criterio fijado por el Alto Tribunal.
Sin embargo, en relación con el impuesto sigue sin haber unanimidad, y dependiendo del Juzgado, puede determinarse una cosa u otra. Por ejemplo, en el día de hoy, el Juzgado de 1ª instancia de Alcorcón ha condenado a la entidad a devolverle al cliente todos los gastos, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, por considerar que “los impuestos de constitución de la hipoteca deben ser abonados por el banco, el principal beneficiado, y no por el cliente”.
¿Qué sucederá con los gastos hipotecarios?
El asunto tarde o temprano llegará al Supremo por segunda vez y, salvo que éste se desdiga a sí mismo, lo normal es que falle nuevamente a favor de los deudores hipotecarios (recordemos que en este caso es el derecho comunitario quien nos protege, y no la Ley Hipotecaria española, inicua a más no poder).
Y, una vez haya Jurisprudencia, ¿devolverán los bancos el dinero sin necesidad de llegar a Juicio?
Por tanto, cuanto antes se reclame, mejor.
¿Cuál es la actitud del sector bancario?
La banca sigue interpretando la Ley a su conveniencia, obviando la Sentencia del Alto Tribunal con absoluto descaro, y aprovechándose de tres circunstancias:
- El desconocimiento generalizado que tiene el consumidor.
- De su necesidad a la hora de obtener el préstamo.
- De su miedo a litigar contra el sector más mimado por nuestro gobierno, con permiso de las eléctricas.
¿Quiénes pueden reclamar?
La puerta está abierta a todos los hipotecantes, presentes y pasados, si bien siempre hay que analizar la situación particular de cada deudor antes de iniciar los trámites.
¿Deben ser los gastos compartidos?
Si la cláusula es nula (por abusiva), ha de tenerse como si nunca hubiera existido en el contrato. En consecuencia, los costes serán por cuenta del banco.
Otra cosa es que, con anterioridad a la firma del contrato, el banco nos ofrezca esta posibilidad.
3. Vencimiento anticipado del préstamo
La cláusula más cruel, porque permite al banco declarar por vencido el préstamo antes del plazo pactado, si el hipotecado incumple con tres de las cuotas, independientemente de sus circunstancias y de los años que haya estado pagando.
En este sentido, todas las cláusulas cuya aplicación por la entidad acreedora supongan un grave desequilibrio en detrimento del consumidor, podrán ser consideradas cláusulas abusivas ante un Tribunal de Justicia.
4. IRPH
Una de las peores cláusulas abusivas que podemos encontrarnos en nuestro contrato.
Si la tenemos, debemos exigir su inmediata sustitución por una referencia más favorable, como el Euribor, así como la devolución de las diferencias entre ambos índices (IRPH y Euribor). Estas diferencias pueden ser de miles de euros, así que el cambio debe hacerse cuanto antes.
¿Es posible tener cláusula IRPH y Suelo en un mismo contrato?
Sí.
5. Cláusula Multidivisa
Esta cláusula nunca, nunca debería haberse comercializado entre los particulares.
Está catalogada como un producto financiero complejo únicamente apto para especialistas en la materia; sus intereses están desbocados, y el capital pendiente apenas se reduce.
Es casi peor que el IRPH, pero el procedimiento para su anulación es similar.
6. Comisiones
Del mismo modo que es ilegal poner un 902 para atender a los clientes (ojo con esto), las comisiones deben responder siempre a un servicio efectivamente prestado al consumidor o prestatario.
Por tanto, son anulables todas aquellas comisiones que no cumplan con esta función, como la comisión por posiciones deudoras o la de apertura, especialmente cuando firmamos con nuestro banco habitual. Son comisiones totalmente abusivas, no negociadas, impuestas (si no las aceptas no te conceden el préstamo).
Otra cosa: aunque la comisión sí obedezca a la prestación objetiva de un servicio para el cliente, ésta, en ningún caso, no puede ser desproporcionada.
7. Intereses de Demora
Estos intereses son legales, pero no pueden superar en más de tres veces el tipo de interés legal del dinero (actualmente en el 3%), o, si el contrato es anterior a mayo de 2013, en dos puntos el interés remuneratorio del préstamo (el que se paga cuando se está al corriente de los vencimientos).
El que suscribe ha visto contratos hipotecarios con intereses de demora del 18 y del 29%. El Notario y el Registrador dieron su visto bueno.
8. Cesión del Crédito (Titulizaciones Hipotecarias)
La cesión del crédito es la estipulación que permite las titulizaciones hipotecarias, o venta a un tercero* de la deuda por una cantidad mínima, sin conocimiento ni consentimiento del deudor hipotecario.
* Normalmente “fondos buitre“.
Cuando el préstamo se “tituliza”, la entidad financiera no puede reclamar una deuda de la que no es dueño, por tanto cualquier Juzgado competente puede impedir la ejecución hipotecaria del deudor.
El 16 de Diciembre de 2009 el Supremo la declaró abusiva.
9. Cláusula 360-365
La llamada cláusula 360-365 es un sistema de cálculo de intereses, basado en utilizar el año comercial (360 días) para calcular el interés diario y, a continuación, multiplicarlo por el número de días reales que tiene el mes.
Este procedimiento ya ha sido declarado nulo por los Tribunales, puesto que no supera el control de transparencia exigido, entendido éste como aquél en el que el cliente comprende, adecuadamente, las consecuencias económicas negativas que dicho pacto implica, en exclusiva, para él.
Se produce así una práctica habitual que genera un desequilibrio trascendente –e injustificado– en los derechos y obligaciones de las partes, perjudicando siempre a la más débil, el consumidor.
10. Redondeo al alza de los decimales
Esta cláusula permite al banco redondear al alza, es decir, a su favor, los decimales del tipo de interés a puntos enteros, medios puntos o cuartos de punto.
El perjuicio para los consumidores no es menor: un préstamo hipotecario normalmente se paga durante bastantes años, y no tenemos por qué regalar al banco ni un solo punto porcentual.
A la postre, cada punto que los consumidores cedemos a la banca supone, al cabo del año, importantes cantidades de dinero injustamente cobrado por el sector.
11. Cláusulas Judiciales
Las cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos pre-procesales, procesales, o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago, también son nulas.
Asimismo, también lo son las que obligan al prestatario a acudir a los Tribunales de un determinado fuero.
12. Cuota Final
El último mordisco a la manzana que pueden intentar darnos, con permiso de los gastos de cancelación, si no se lo impedimos.
La cuota final consiste en posponer una parte importante del capital al último pago. Así se consigue crear una falsa apariencia de que las cuotas van disminuyendo mes tras mes.
Llegado el momento, el deudor puede tener serias dificultades para hacer frente a este último pago, con lo que entrará en un círculo de nuevos intereses (generalmente en peores condiciones) del que quizás no consiga salir.
Como en casos anteriores, el banco tiene que informarnos debidamente de su inclusión, y de las consecuencias económicas que conlleva su aceptación. De lo contrario, será declarada nula ante un Tribunal.
Actúa con cabeza
Antes de contratar cualquier servicio compara bien las condiciones. No dejes que nadie se quede con un dinero que es tuyo. Toda reclamación de dinero lleva aparejada siempre el cobro de un interés, que es el interés legal del dinero y que es mucho mayor que el interés bancario. Se trata de una cantidad importante que por derecho te corresponde. Consulta los tipos de interés legal de los últimos años.
Nosotros NO nos quedamos con los intereses de nuestros clientes. Los intereses los cobran nuestros clientes.
No te preocupes
Nuestro equipo de economistas calcula la cantidad que te corresponde a devolver. Es muy importante el cálculo de la cantidad que el banco te ha cobrado de más, y no es fácil, porque ni todas las hipotecas ni todas las cláusulas suelo son iguales, un simulador no puede afinar bien el cálculo como lo puede hacer un economista. En FONFRÍA ABOGADOS el cálculo de las cantidades a reclamar lo realizan economistas expertos, porque euros de más o de menos sí que importan, es el dinero de nuestros clientes y a nosotros nos gustan las cosas bien hechas.
En FONFRÍA ABOGADOS somos especialistas en derecho bancario, con más de 6.000 clientes defendidos en toda España, y podemos asesorarle en la gestión y negociación de la cláusula suelo o de otras cláusulas abusivas de su hipoteca con el banco, antes y después de firmar el contrato de préstamo.
Hola: B. Sabadell me niega la devolución de suelo del 3,75 porque la hipoteca la hice para comprar un local. Soy carnicero no economista. Que puedo hacer?
Estimado D. Juan Francisco: la reclamación judicial es igualmente viable, si bien en este caso nos encontramos fuera del paraguas de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que deberemos defender el caso por otras vías, pero se puede ganar perfectamente. Si lo desea llámenos al 960 600 047 y lo cometamos sin compromiso. Gracias por su consulta. Un saludo.
Buenas noches, mi pregunta es si tambien se puede reclamar los prestamos hipotecarios de empresa (estan desde el 2006) con kutxa, y tenemos un prestamo hipotecario de vivienda con el bbva desde 2016 abria clausula suelo en las dos entidades? Y tubimos gastos de apertura de hipoteca, eso tambien se puede reclamar? Un cordial saludo
Estimada Ainara: las empresas también pueden reclamar, si bien, dependiendo del caso, podríamos quedarnos fuera del paraguas de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que tendríamos que defender el caso por otras vías.
En relación con la cláusula suelo: el préstamo de la Kutxa, siendo del 2006, probablemente la lleve (lógicamente tendríamos que comprobarlo); el del BBVA, siendo del 2016, no debería tenerla.
Y sí, por supuesto, los gastos de constitución de hipoteca son totalmente reclamables.
Gracias por sus consultas. Un saludo.
Las hipotecas de la caixa tienen clausula suelo?como puedo averiguarlo?
Estimada Silvia: sí, aunque no todas. Nosotros le decimos —sin compromiso por su parte— si la tiene. Puede enviarnos copia de la escritura a comunicacion@fonfriaabogados.com Gracias por su consulta. Un saludo.
Buenas tardes, tienen ustedes sede en Palma de Mallorca? O gabinete colaborador?.
Muchas gracias
Estimad@ Caty: Sí, podemos derivarle a un despacho colaborador sin problemas. Llámenos al 960 600 047 y lo comentamos sin compromiso. Gracias por su consulta. Un saludo.
Buenos días:
Tengo una hipoteca desde 2006 con mis padres como avalistas. Nos dijeron que solo avalaban por el valor que excedía de la tasación a lo que me concedieron pero en realidad no es así. ¿Se puede hacer algo para intentar sacar a mis padres de esta situación? Gracias.
Estimado D. Miguel Ángel: casi siempre se puede hacer algo pero, lógicamente, tendríamos que estudiarlo y conocer las circunstancias detalladas para poder darle una orientación más concreta. Pida cita si lo desea en el 960 600 047 –atendemos en toda España–. Gracias por su cometario. Un saludo.
Buenas noches, en mi caso ya he reclamado la cláusula suelo a mi banco y este me ha denegado la reclamación. El motivo es que la hipoteca se firmó en 2013 y ellos alegan que había suficiente información de la cláusula suelo, que se nos informo en todo momento de que está existía y que había por parte de los medios mucha información, por lo que no nos devuelven nada ni tampoco nos la quitan del préstamo. Tendríamos derecho a la devolución?
Estimada D.ª Victoria: ellos están en su derecho de alegar lo que quieran, pero el dinero se lo tienen que devolver, por las buenas o por las “malas” (de manera Judicial), y lo saben perfectamente. Nosotros lo que podemos hacer es tramitarle la reclamación judicialmente, si usted quiere. Llámenos al 960 600 047 –centralita para toda España– y lo comentamos sin compromiso por su parte. Estamos abiertos también en agosto. Gracias por su consulta. Un saludo.
Arabia
Tengo una hipotecada una Granja el dinero fue para inversión.
Tiene todo tipo de tropelías es variable y nunca bajo del 5%, me come vivo.
Se puede permitir que una hipoteca que no sea para vivienda con ella te puedan sacar los ojos?
Estimado Fco: a nuestro juicio es igualmente abusivo, sin embargo debemos advertirle que, en este supuesto, ya no estamos bajo el paraguas del consumidor, por lo que tendríamos que “atacar” el caso por otros vías (fundamentalmente basándonos en la Ley Sobre Condiciones Generales de la Contratación). Se puede ganar, perfectamente, y nosotros podemos representarle, pero no son casos tan claros y hay que “pelearlos” más. Si quiere llámenos al 960 600 047 y lo comentamos. Gracias por su consulta. Un saludo.
Tengo una hipoteca de Banesto que ahora gestiona el Santander y quería que me la revisasen. Como hago para contactar? Gracias
Estimado Fran: llámenos al 960 600 047 y lo comentamos. Si es de Banesto, es posible que tenga además cláusula suelo (las del Santander no tienen, sin embargo las “heredadas” de Banesto sí pueden llevarla, y ahora también las “heredadas” del Popular). Para ir ganando tiempo, envíenos copia de la escritura a comunicacion@fonfriaabogados.com sin ningún compromiso (se la revisaremos encantados, sin ningún coste). Asimismo, si aún conserva las facturas de Notaría, Registro y Gestión, envíelas a la misma dirección, junto con la carta de pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (modelo 600/601).
Si no tiene alguno de los documentos, no pasa nada, salvo la escritura del préstamo, que es imprescindible (la entidad siempre conserva una copia, pero pasados 5 años no suelen facilitarla dado que, teóricamente, no están obligados, de modo que habría que pedírsela al propio notario). Gracias por su comentario. Un saludo.
Cuanto le cobraría a mis dos hermanos ( discapacitados psíquicos) por quitar todas estas clausulas abusivas de una hipoteca salvaje de Banesto que luego cogió el Santander?
Tienen todas estas clausulas abusivas excepto la clausula suelo y una de cuota final de 40 mil euros, una salvajada, vamos.
Buenas tardes Julián: a todos los clientes les cobramos una cantidad mínima de provisión de fondos (100€). Después, el 15% de la cantidad que recuperemos (o del 10% si la cantidad es supeerior 3.000€). Una cosa: las hipotecas provenientes de Banesto solían tener cláusula suelo (conviene revisarlo por si acaso). Puede llamarnos al 960 600 047 –atendemos en toda España– y lo comentamos. Gracias por su consulta. Un saludo.