España se ha convertido en un verdadero infierno fiscal para los tenedores de vivienda en propiedad. El alquiler se muestra a día de hoy como una alternativa más favorable.
La luz, el agua, la vivienda, o incluso un automóvil son bienes de primera necesidad, imprescindibles para tener una calidad de vida mínima. El Estado es consciente de ello, y no duda en gravarlos al máximo nivel con impuestos de todo tipo. De hecho, casi sorprende que todavía no hayan incluido un impuesto especial sobre el pan o las comunicaciones (tiempo al tiempo).
Centrándonos en el sector de las adquisiciones de vivienda, que es el que más nos preocupa, en primer lugar conviene decir que vamos a pagar impuestos por triplicado: cuando compramos, mientras mantenemos la vivienda en propiedad, y cuando la vendemos.
En todo caso, como alternativa desde un punto de vista fiscal, siempre queda la opción del alquiler que, sin llegar a estar completamente exenta de impuestos (ni para el arrendador, ni para el arrendatario), resulta como mínimo una alternativa a valorar.
IMPUESTOS SOBRE LA COMPRA DE VIVIENDA
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El primer impuesto con el que nos vamos a topar si compramos una vivienda de segunda mano, es el de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Por ser un tributo autonómico, habrá que pagar un determinado porcentaje sobre el valor real del inmueble, que variará entre el 2,5% y el 11% dependiendo de la región en que nos encontremos.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Si la vivienda es nueva, es decir, de primera entrega, entonces tributaremos por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
En este caso se aplica el tipo reducido (del 10% a día de hoy sobre el precio de compra), o el súper-reducido (del 4%), si se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Normalmente, cuando la compra está gravada con el impuesto sobre el valor añadido, también lo estará con el de Actos Jurídicos Documentados.
Al igual que sucede con el impuesto sobre trasmisiones patrimoniales, el de AJD es un impuesto autonómico y, por tanto, cuenta con diferentes tipos dependiendo de la zona.
En las compraventas, no obstante, oscila entre el 0,2 y el 0,75%.
Si compramos con Hipoteca
Para colmo, cuando necesitemos un préstamo para poder adquirir la vivienda, después del cambio de criterio del Supremo, será el hipotecante quien deberá sufragar la mayor parte del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados asociado a la Hipoteca (de forma adicional al IAJD asociado a la compraventa).
Es un supuesto diferente de la compraventa, con tipos impositivos que varían entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor escriturado.
Importante: tanto en TP como en AJD podemos acogernos a determinadas bonificaciones, siempre que la vivienda vaya a constituir la residencia habitual de una persona con discapacidad. Asimismo, las bonificaciones pueden venir por razones de edad o familia numerosa.
IMPUESTOS POR MANTENER EL INMUEBLE EN PROPIEDAD
IBI (Impuesto sobre bienes Inmuebles)
El Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI) es un tributo local que los propietarios deben pagar cada año, y cuyo importe se ha disparado precisamente durante la crisis, a raíz de la revisión al alza –generalizada– de todos los valores catastrales.
Para algunos fiscalitas constituye en sí mismo un impuesto sobre la propiedad.
Tasa de Residuos Urbanos
Tradicionalmente la Tasa de Residuos Urbanos (o tasa de basuras) iba incluida dentro del IBI, pero algunos ayuntamientos la desglosan aparte, sin llegar a rebajar el impuesto principal (el IBI) en la misma cuantía, lo cual supone una subida encubierta.
IMPUESTOS POR VENDER UN INMUEBLE
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la Plusvalía Municipal), es un tributo local que los ayuntamientos exigen siempre que se produzca la transmisión de un inmueble (ya sea como consecuencia de una compraventa, por herencia o donación).
Si no existió ganancia o beneficio con la transmisión, o ésta fue mínima, es posible recurrir toda la liquidación dentro del plazo previsto.
Si hubo un beneficio evidente, tras el Fallo del Alto Tribunal, sólo es posible recurrir una parte (en torno al 40% –dependiendo del caso–), por el error en la formula matemática que aplican los consistorios a la hora de calcula la base imponible del impuesto. Nosotros realizamos este cálculo y tramitamos la devolución tanto en vía administrativa como judicial..
IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas)
Aunque hay determinadas exenciones (por ejemplo, si eres mayor de 65 y lo que transmites es tu vivienda habitual), tras el hachazo fiscal perpetrado por el exministro de Hacienda –Cristóbal Montoro–, junto con la plusvalía municipal también deberemos tributar al año siguiente en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en esencia, por el mismo concepto.
Aproximadamente supondrá el 20% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
LOS ALQUILERES
Los alquileres podemos decir que, de momento, suponen un pequeño oasis fiscal, puesto que el arrendador sólo deberá tributar por el 40% de los rendimientos netos, mientras que el inquilino únicamente habrá de preocuparse de pagar el ITP correspondiente.
Una pequeña traba, no relacionada con los impuestos sino con la ambición controladora por parte de la Administración, supone el tema de la fianza, que ha de ingresarse –de forma obligatoria– en el correspondiente organismo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el piso o local arrendado.
Para más información: 960 600 047. Cobertura en toda España.
