Te contamos lo que debes hacer para poder quedarte con la casa, en caso de tener que lidiar con el trinomio casa, hipoteca y divorcio.
Tanto en los casos de divorcios como de herencias los bienes inmuebles suelen generar a menudo más de un quebradero de cabeza. Si a ello añadimos una hipoteca de por medio, el “drama” está servido, a menos que nos pongamos en manos de profesionales con experiencia y sensibilidad, capaces de resolver la situación.
Supongamos una pareja que adquirió a medias una vivienda y pasado un tiempo deciden divorciarse: ¿qué pueden hacer?
Si no hay hipoteca
Si la vivienda no tiene una hipoteca, una opción –poco recomendable— es pasar por el notario y que una de las partes venda a la otra su mitad. En este caso pagaremos en torno al 7% por el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Otra opción –fiscalmente más favorable– es proceder a la extinción del condominio.
Un condominio simplemente es una propiedad –indivisible— que pertenece de forma colectiva a dos o más personas (en los casos de herencias, por ejemplo, son muy frecuentes los condominios entre hermanos). A diferencia de la opción de compraventa, con la extinción del condominio tributaremos por el impuesto sobre actos jurídicos documentados, es decir, entre el 0,5 y el 1% (dependiendo de la comunidad autónoma en la que se ubique el bien).
Con la extinción del condominio, lógicamente, la parte que se queda con la propiedad debe compensar económicamente a la parte que se queda sin ella.
Si hay hipoteca
Si hay una hipoteca debemos incorporar a la ecuación un nuevo elemento: la entidad financiera.
Recordemos que, aunque salgamos del condominio, si hemos firmado un préstamo hipotecario sobre el mismo, seguiremos figurando como deudores y, en consecuencia, respondiendo con nuestros bienes –presentes y futuros– hasta que la deuda se haya saldado por completo.
Por tanto, para que la parte haya “abandonado” el condominio deje de figurar como deudor, el banco tiene que dar su aquiescencia, debiendo rubricarse en notaría la hipoteca a nombre de un solo deudor.
Problema: un titular hipotecario es una garantía de pago para el banco; ergo, para que la entidad deje salir a uno de sus titulares, habrá de tener muy en cuenta la cuantía pendiente de pago: si es muy alta, la entidad muy probablemente no accederá a la salida, a menos que consigamos un avalista.
Si la cuantía pendiente de pago es relativamente pequeña, y el perfil de solvencia del titular que se queda con la totalidad del préstamo es bueno, lo normal es que el banco acceda.
En caso de negativa, deberemos estudiar otras vías como las novaciones y, sobre todo, las subrogaciones.
Muy importante
Antes de salir del condominio, conviene salir de la hipoteca, porque de lo contrario nos quedaríamos sin el bien y con la deuda.
Opción Amistosa
Por nuestra experiencia sabemos que, desgraciadamente, en los procesos de divorcio los cónyuges intentan a menudo hacerse el máximo daño posible.
Aun así, tenemos varios casos en los cuales uno de los cónyuges accede a seguir pagando su parte de la hipoteca de forma amistosa (sin imperativo judicial), a pesar de no poder seguir disfrutando de la vivienda. En estos supuestos suele ayudar bastante el hecho de que el matrimonio tenga hijos en común, que recordemos es el bien superior que debemos proteger.
Nota final
El post se ha centrado en aquellos casos donde una de las partes quiere quedarse con el inmueble; de lo contrario, siempre existe la alternativa de renunciar a la casa vendiendo toda la propiedad a un tercero, con la salvedad de que, si el bien tiene cargas, normalmente, el precio de venta suele resentirse en cierta medida.
Para más información: 960 600 047. Trabajamos en toda España.
Relacionado: proindiviso, procedimiento de extinción del condominio.
